תגית: יועץ משכנתא

במאמר שלהלן, ריכזנו בעבורכם, את התנאים הבסיסיים לזכאות משכנתא כפי שמוגדרים נכון לשנת 2015. שימו לב שהתנאים הללו עשויים להשתנות מעת לעת ולכן אני ממליץ לוודא שאכן לא הוכנסו שינויים במהלך הזמן.

מה זה זכאות למשכנתא?

זכאות למשכנתא היא למעשה שורת תנאים והטבות שניתנים לחתך אוכלוסייה שעומדת ברשימת קריטריונים.

התנאים וההטבות משתנים מעת לעת ולכן מומלץ להיוועץ עם יועץ משכנתאות על מנת לקבל את פרטי התכנית המדויקים. באופן כללי מדובר על שורת הטבות שקשורות בגובה הריבית, אפשרויות פירעון מוקדם, תעריפים מוזלים לדמי טיפול, שמאות ועוד.

מי עומד בתנאי זכאות למשכנתא מטעם המדינה?

התשובה לשאלה מתחלקת למספר סעיפים הדנים בשאלות הבאות:

  • האם מבקש המשכנתא מחזיק בבעלותו דירה או חלק ממנה?
  • מהו גיל מבקש המשכנתא?
  • מהו המצב האישי של מבקש המשכנתא (נשוי, גרוש, מספר ילדים וכו').

איך תדעו אם אתם זכאים למשכנתא?

לאחר שהבנו את השאלות המנחות, ניגש וננתח את הדרישות.

חסרי דירה/מחוסר דיור

מוגדרים כמי שאין להם דירה. יש לשים לב שסעיף זה אינו מתייחס רק לדירה בבעלות מבקש המשכנתא. בקריטריון זה עומדים רק מי שאין להם דירה, חלק מדירה (שותפות), וגם לא היתה לו בעבר. מעניין להתייחס לשורה האחרונה מאחר ואם מדובר בזוג נשוי, ההתייחסות היא לגוף אחד. לדוגמא, על מנת לעמוד בתנאי הזכאות, על שני בני הזוג לעמוד בקריטריון שהוסבר. כך שאם לבעל לצורך העניין יש דירה להשקעה עוד מלפני החתונה, יתכן ובני הזוג לא יעמדו בתנאי הזכאות.

לסעיף הזכאות הנ"ל ישנן הרחבות שמתייחסות למקרים שונים. כך לדוגמה, אם לאדם מסוים ישנה דירה בבעלותו אך לא ניתן לגור בה עקב מגורים של אדם מקרבה ראשונה, אותו אדם יחשב לחסר דירה כל עוד הוא לא קיבל משכנתא בעבר. כמו כן, אם לאדם היתה דירה בעבר אך נאלץ לפנותה ולוותר על חלקו עקב גירושין, גם הוא יחשב לחסר דירה.

מי מחסרי הדיור שהוגדרו בסעיף הקודם רשאים לזכאות למשכנתא?

  • אדם יחיד שגילו 30 או יותר כאשר ביישוביי עדיפות לאומית הגיל עומד על 21.
  • זוגות שנרשמו לנישואים
  • זוג נשוי בלי או אם ילדים.
  • זוג שנחשב ידוע בציבור.
  • עולים חדשים
  • משפחה חד הורית

האם מי שנחשב לבעל דירה יכול להיות זכאי למשכנתא?

באופן כללי התשובה היא שלילית אך ישנם מספר כללים יוצאי דופן שמעניקים זכאות למשכנתא גם למי שברשותו יש דירה:

  • מגורים במצוקה על פי ההגדרה של משרד הבינוי והשיכון.
  • אזרחים שבעקבות גירושים, אין להם זכויות מגורים בדירה, ושהעבירו עד חמישים אחוז מערך הדירה (למען הסר ספק, מדובר על דירה אחת) וקיבלו סכום כספי עבור העברה זו.

נקודות התייחסות נוספות שכדאי להכיר

  • הזכאות למשכנתא על פי החוק, כפופה לאישור הבנק לאחר בדיקת יכולת החזר ובטחונות.
  • זכאי למשכנת יהיה מי שלא עברה שנה ממועד החתימה על חוזה לרכישת דירה.
  • על מנת שניתן יהיה לקבל את המשכנתא, הדירה צריכה להיות רשומה על שם הרוכשים (הלווים).
  • אם מדובר בבניית בית חדש, המשכנתא תועבר בשלבים על פי התקדמות תהליך בניית הדירה.

לסיכום, תנאי הזכאות למשכנתא משתנים מעת לעת ולכן חשוב להיות מעודכנים בגובה המשכנתאות המוצעות ובעדכונים שמוציא משרד השיכון מעת לעת. בנוסף, במקרים רבים ניתן לקבל הלוואה נוספת מהבנק, בכפוף לשיקול דעתו של הבנק ובהתחשב בטיב הנכס וביכולת ההחזר של הלווים.

חושבים ששכחנו משהו, מעוניינים להגיב, נשמח לשמוע על כך. באפשרותכם ליצור עמנו קשר באמצעות טופס יצירת הקשר או לחלופין לכתוב את תגובתכם באזור התגובות לכתבה.

לכתבה המלאה

שוק המשכנתאות בישראל רותח. בחודש יולי 2015 הגיע היקף המשכנתאות לכדי 6.6 מיליארד שקל. זהו סכום עצום ודי במבט חטוף כדי להבין שהוצאות המשכנתא מגיעות כמעט לכל בית בישראל ושהעלויות העקיפות של כל מה שמשתמע מסכומים אלה הן לא פחות מאשר אדירות.

נשאלת השאלה:

האם אתם חושבים שכל אותם אנשים שלקחו משכנתא, עשו זאת בשיקול דעת מרבי, האם יכלו לחסוך אילו היו משווים את ההצעות השונות שקיבלו? האם טרחו לנהל משא ומתן ראוי מול הבנקים השונים? האם לדעתכם הם בחרו בביטוחי החיים והרכוש המשתלמים ביותר?

אני כבר יכול לומר לכם בוודאות, שמרבית האנשים הללו יכלו לחסוך כסף – המון כסף. מצחיק לשמוע שכאשר אנשים הולכים לחנות בגדים הם עשויים להתמקח על כמה עשרות שקלים אך כשזה מגיע לבנק, הישראליות נשארת בחוץ ורבים הופכים מכרישים לדגיגונים.

למען הסר ספק, אין המטרה להמליץ על יועץ משכנתא או בנק כלשהו. חשוב לי שאנשים יהיו ערים לסיכונים ולסיכויים שלהם לחסוך הרבה כסף, גם מול גופים גדולים כמו הבנקים. לעיתים קרובות, הבנקים הממוזגים, מתנהלים באופן דומה ללא פחות מאשר שוק. ועם התנהלות נכונה מול הבנקים אתם יכולים לחסוך בסביבות 10% ואפילו יותר. בכסף שתחסכו תוכלו לצמצם את ההשתעבדות לבנק וליהנות יותר מהחיים…

אם חשבתם שבאתי כדי לחפור לכם, תנו לי להסביר. מטרתה של ההקדמה הארוכה היתה לגרום לכם להבין שאסור לכם לקבל את הדברים שאומרים לכם כמו שהם. כולם בסופו של דבר דואגים לעצמם וכך גם אתם צריכים לעשות מאחר ואף אחד לא יעשה את זה בשבילכם. תהיו לקוחות חכמים שמכירים את התחום. יש המון חומר כתוב בנושא כך שאם תרצו, אתם יכולים להרוויח את הסכום הגדול ביותר שחלמתם לעשות בעסקה אחת. זכרו, ידע זה כוח ובמקרה המשכנתאות – הרבה כוח. תעשו הכל על מנת להגדיל את הידע שלכם מתוך הבנה שכל חוק שתכירו וכל חישוב שתבינו יכולים לזכות אתכם באלפי שקלים.

היכן תוכלו לחסוך בהוצאות המשכנתא?

תמהיל נכון של הלוואה – אתם אומנם לא חייבים להיות כלכלנים על מנת להבין את המסלולים השונים שבלקיחת משכנתא ואני מאמין שכל אחד, אם רוצה (בדגש על אם רוצה) יכול לקרוא וללמוד על המסלולים השונים ולגבש אסטרטגיה מוצלחת. יחד עם זאת, לפי דעתי, בהחלטות כאלה עדיף להתייעץ עם מומחים (ללא קשר לפרסומת…). יועץ משכנתאות שחי את התחום, יכול לעיתים קרובות להביא לחיסכון של עשרות אלפי שקלים ויותר. אני לא הולך להמליץ על יועץ כלשהו אך אני כן ממליץ לקרוא את המדריך לבחירת יועץ משכנתאות.

ביטוחים – תתפלאו לשמוע כמה כסף תוכלו לחסוך בהוצאות ביטוח משכנתא בעת חתימה על הסכם משכנתא. כפי שהסברנו, בעת לקיחת משכנתא, מאחר ואנו מדברים על סכומים גדולים שנפרשים בדרך כלל לפרקי זמן ארוכים, הגוף המלווה דורש לבטח את הנכס (ביטוח מבנה) ואת הלווים (ביטוח חיים) לכל מקרה שלא יבוא. יחד עם זאת, אתם עשויים להיות מופתעים כאשר תגלו שבעבור אותם ביטוחים אתם עשויים לשלם הרבה פחות – אם תעשו סקר שוק ותשוו הצעות ממגוון חברות ביטוח. חשוב לציין שטיב הביטוח זהה ומקובל על הבנקים.

הקלסר השחור – אני לא יכול שלא להיזכר בסיפור מצחיק אודות חבר קרוב שהמרחק בינו לבין חישובים פיננסיים הוא כמו המרחק שלכם ממצב הכלכלה בג'מייקה. למרות חוסר הזיקה לנושא המשכנתאות, לאחר שקרה מדריכי משכנתא שונים, הוא פתח קלסר, בו ריכז את ההצעות השונות שקיבל מהבנקים. בהצעות המרוכזות הוא כלל את המסלולים השונים ואת עלויות הריבית שהוצעו לו. לכל סניף שהיה מגיע, היה פותח את הקלסר ומתחיל לבצע משא ומתן אגרסיבי. זכרו – כאשר אתם באים מוכנים, גם היועץ / פקיד שעומדים מולכם יתחילו להסתכל עליכם בצורה שונה והסיכוי לקבל הצעה טובה יותר גדל בהתאמה. בשורה התחתונה, הוא הצליח לחסוך עשרות אלפי שקלים.

לסיכום, קחו אחריות ואת היוזמה לידכם, לפחות בהחלטה הכלכלית שעשויה להיות המשמעותית והחשובה ביותר שתעשו במהלך חייכם. היערכות טובה ולמידת הנושא עשויה לחסוך לכם הון.

 

לכתבה המלאה

לפני שנתחיל, בואו נחשוב אם באמת אתם רוצים "לזרוק" בין 5,000 ₪ על ייעוץ משכנתאות אצל יועץ פרטי שבאותו זמן אתם יכולים לקבל את אותו שירות "בחינם" בבנקים השונים.

נתחיל בכמה עובדות על שוק הדיור והמשכנתאות בישראל:

  • העלייה בשוק הנדל"ן בישראל היא מהגדולות ביותר בעולם המערבי.
רכישת דירות 2015-2002, רבעוני
רכישת דירות בין השנים 2002-2015 – נתונים רבעוניים מקור: משרד האוצר
  • בחודש יוני 2015, הגיע היקף המשכנתאות לקרוב 7 מיליארד שקל!
  • על פי בנק ישראל: "משקי בית שרכשו דירות אחרי העלייה החדה במחיריהן מימנו את רכישתן על ידי הגדלה משמעותית של היקף המשכנתא והגדלה מסוימת של ההון העצמי."
  • עוד פרט מעניין מאוד מתוך ההודעה לעיתונות של בנק ישראל בחודש דצמבר 2013, מתייחסת לעובדה שמשך המשכנתא של משפחה ישראלית, התארך בשש שנים בממוצע ושאחוז הריבית ירד.

מכל המשתמע עד כה, ובהנחה שישנן עובדות נוספות שתומכות בדעתי, שוק המשכנתא הישראלי הופך לקשה למסוכן. אם לוקחים בחשבון את הטווח הארוך של ההלוואות ובהתחשב בסבירות שבסופו של דבר הריבית תעלה, מדובר בהחלטה יקרה מאוד.

אם כן, בשוק מורכב שכזה, האם 5,000 ₪ ליועץ משכנתאות היא עדיין הוצאה מיותרת?

לפי דעתי, התשובה פשוטה. אם יש לכם את הידע הנדרש להבחין בין מסלולי ההלוואה השונים ואת היכולת להתמקח בהצלחה מול הגופים המלווים. יתכן וזו תהיה הוצאה מיותרת. אך אם אתם נמנים עם רוב משקי הבית בישראל, סביר להניח שבהשקעה זניחה, תוכלו לחסוך עשרות אלפי שקלים ויותר ואני אסביר.

  • יועץ משכנתא של הבנק מחויב לבנק ומקבל ממנו את המשכורת.
  • מגוון המסלולים והאפשרויות שהבנקים מציעים שונים מבחינת העלות ולכן חשוב לבצע השוואה מקיפה בין כולם או לפחות רובם.
  • בבנקים ישנם יועצי משכנתא מוכשרים מאוד לצד כאלה שעדיין לא רכשו את הניסיון והיכולת להיות מובילים בתחומם. בהחלטות של מאות אלפי שקלים, אתם צריכים מקצוענים אמתיים.

לפני שנמשיך אני מעוניין להבהיר פרט חשוב. אין במאמר זה מעין המלצה על יועץ משכנתא כלשהו. האחריות לבחור את היועץ המתאים היא באחריותכם כמו גם הידיעה שבעולם פיננסי רווי אינטרסים אתם יכולים לסמוך רק על עצמכם. לכן אני חושב, שכל אחד שעומד לפני החלטה גורלית שכזו, צריך להיכנס לעובי הקורה בבחירת אנשי מקצוע מתאימים.

איך לבחור יועץ משכנתא?

אקדים ואומר שהרשימה שלהלן מבוססת חלקה על עובדות וחלקה על דעתי ועל "האני מאמין" שלי. יחד עם זאת, המסר שפסקאות אלא באות להעביר היא להיות מעורבים בהחלטה ולעשות "שיעורי בית" לפני שניגשים לבחירת היועץ.

המלצות – בשוק משכנתאות רווי כמו בישראל, לא קשה לאתר חבר, מכר, שכן או קרוב משפחה שהתנסה בייעוץ משכנתא מקצועי. אם תבדקו, תוכלו לקבל המלצות על יועצים מקצועיים שחסכו ללקוחותיהם סכומים נכבדים.

ניסיון – לעיתים קרובות, יועץ בעל ניסיון יכול להכיר את הנפשות הפועלות ואת שוק המשכנתאות בצורה טובה יותר ביחס ליועץ חדש. יחד עם זאת, לעיתים קרובות, יועצים חדשים, "יהפכו את העולם" על מנת להוכיח את עצמם ולהשיג לכם הצעה טובה.

גודל חברה – מצד אחד כוח המיקוח מול הבנקים גדול יותר אך לעיתים, היחס לא יהיה אישי ואתם עלולים להפוך לעוד תיקייה במגירה שלהם.

יחס – קבעו פגישה על מנת להתרשם מהיועץ. תשמעו את האני מאמין שלו ותחפשו את היועץ הסולידי והשקול. בסופו של דבר מדובר בבית שלכם ולא בקזינו. כמו כן חשוב שיבצע ניתוח פיננסי וצרכים של לקוחותיו על מנת להתאים את התמהיל המתאים.

אל תסמכו – לפני פגישה עם היועץ, בצעו סקר שוק על מנת להבין כמה אם בכלל ניתן לחסוך.

עם כמה בנקים היועץ עובד – הנקודה היא להבין שהיועץ אינו נעול על בנק מסוים ושהוא יבחר בבנק שקודם כל טוב לכם.

לסיכום, בהחלטה כלכלית חשובה כל כך, אתם צריכים קודם להשקיע מזמנכם ומרצכם על מנת ללמוד את הנושא בצורה הטובה ביותר. לעיתים קרובות, על ידי בחירת יועץ משכנתא מקצועי, תוכלו לקבל משכנתא טובה שתחסוך לכם עשרות אלפי שקלים ויותר. המעורבות שלכם בצעד שכזה חשובה מאוד ויכולה לעשות את ההבדל בין חיסכון לילדים או חופשות מפנקות, לבין הגדלת המאזן השנתי של הבנק.

 

לכתבה המלאה