תגית: ביטוח משכנתא

בשנים האחרונות הפך נושא הדיור ואתו גם נושא המשכנתאות, לאחד הנושאים החמים במדינת ישראל. כולנו מכירים את הקשר הישיר שבין משכנתא ורכישת דירה אך מה אנו באמת יודעים על משכנתא? לעיתים קרובות, ובמיוחד בימים אלו, אנו נתקלים במושגים שונים אודות מדד, ריבית קבועה, משתנה או צמודה, זכאות למשכנתא ועוד שלל מושגים שעלולים לבלבל לא מעט אנשים.

למען האמת, החלטות בנושאי הלוואות בכלל ומשכנתאות בפרט, הם מהנושאים החשובים ביותר שאנו מקבלים במהלך חיינו וההבדל בין החלטה נכונה או מוטעית, יכולה לעלות לעיתים קרובות כסף רב.

לכתבה המלאה

שוק המשכנתאות בישראל רותח. בחודש יולי 2015 הגיע היקף המשכנתאות לכדי 6.6 מיליארד שקל. זהו סכום עצום ודי במבט חטוף כדי להבין שהוצאות המשכנתא מגיעות כמעט לכל בית בישראל ושהעלויות העקיפות של כל מה שמשתמע מסכומים אלה הן לא פחות מאשר אדירות.

נשאלת השאלה:

האם אתם חושבים שכל אותם אנשים שלקחו משכנתא, עשו זאת בשיקול דעת מרבי, האם יכלו לחסוך אילו היו משווים את ההצעות השונות שקיבלו? האם טרחו לנהל משא ומתן ראוי מול הבנקים השונים? האם לדעתכם הם בחרו בביטוחי החיים והרכוש המשתלמים ביותר?

אני כבר יכול לומר לכם בוודאות, שמרבית האנשים הללו יכלו לחסוך כסף – המון כסף. מצחיק לשמוע שכאשר אנשים הולכים לחנות בגדים הם עשויים להתמקח על כמה עשרות שקלים אך כשזה מגיע לבנק, הישראליות נשארת בחוץ ורבים הופכים מכרישים לדגיגונים.

למען הסר ספק, אין המטרה להמליץ על יועץ משכנתא או בנק כלשהו. חשוב לי שאנשים יהיו ערים לסיכונים ולסיכויים שלהם לחסוך הרבה כסף, גם מול גופים גדולים כמו הבנקים. לעיתים קרובות, הבנקים הממוזגים, מתנהלים באופן דומה ללא פחות מאשר שוק. ועם התנהלות נכונה מול הבנקים אתם יכולים לחסוך בסביבות 10% ואפילו יותר. בכסף שתחסכו תוכלו לצמצם את ההשתעבדות לבנק וליהנות יותר מהחיים…

אם חשבתם שבאתי כדי לחפור לכם, תנו לי להסביר. מטרתה של ההקדמה הארוכה היתה לגרום לכם להבין שאסור לכם לקבל את הדברים שאומרים לכם כמו שהם. כולם בסופו של דבר דואגים לעצמם וכך גם אתם צריכים לעשות מאחר ואף אחד לא יעשה את זה בשבילכם. תהיו לקוחות חכמים שמכירים את התחום. יש המון חומר כתוב בנושא כך שאם תרצו, אתם יכולים להרוויח את הסכום הגדול ביותר שחלמתם לעשות בעסקה אחת. זכרו, ידע זה כוח ובמקרה המשכנתאות – הרבה כוח. תעשו הכל על מנת להגדיל את הידע שלכם מתוך הבנה שכל חוק שתכירו וכל חישוב שתבינו יכולים לזכות אתכם באלפי שקלים.

היכן תוכלו לחסוך בהוצאות המשכנתא?

תמהיל נכון של הלוואה – אתם אומנם לא חייבים להיות כלכלנים על מנת להבין את המסלולים השונים שבלקיחת משכנתא ואני מאמין שכל אחד, אם רוצה (בדגש על אם רוצה) יכול לקרוא וללמוד על המסלולים השונים ולגבש אסטרטגיה מוצלחת. יחד עם זאת, לפי דעתי, בהחלטות כאלה עדיף להתייעץ עם מומחים (ללא קשר לפרסומת…). יועץ משכנתאות שחי את התחום, יכול לעיתים קרובות להביא לחיסכון של עשרות אלפי שקלים ויותר. אני לא הולך להמליץ על יועץ כלשהו אך אני כן ממליץ לקרוא את המדריך לבחירת יועץ משכנתאות.

ביטוחים – תתפלאו לשמוע כמה כסף תוכלו לחסוך בהוצאות ביטוח משכנתא בעת חתימה על הסכם משכנתא. כפי שהסברנו, בעת לקיחת משכנתא, מאחר ואנו מדברים על סכומים גדולים שנפרשים בדרך כלל לפרקי זמן ארוכים, הגוף המלווה דורש לבטח את הנכס (ביטוח מבנה) ואת הלווים (ביטוח חיים) לכל מקרה שלא יבוא. יחד עם זאת, אתם עשויים להיות מופתעים כאשר תגלו שבעבור אותם ביטוחים אתם עשויים לשלם הרבה פחות – אם תעשו סקר שוק ותשוו הצעות ממגוון חברות ביטוח. חשוב לציין שטיב הביטוח זהה ומקובל על הבנקים.

הקלסר השחור – אני לא יכול שלא להיזכר בסיפור מצחיק אודות חבר קרוב שהמרחק בינו לבין חישובים פיננסיים הוא כמו המרחק שלכם ממצב הכלכלה בג'מייקה. למרות חוסר הזיקה לנושא המשכנתאות, לאחר שקרה מדריכי משכנתא שונים, הוא פתח קלסר, בו ריכז את ההצעות השונות שקיבל מהבנקים. בהצעות המרוכזות הוא כלל את המסלולים השונים ואת עלויות הריבית שהוצעו לו. לכל סניף שהיה מגיע, היה פותח את הקלסר ומתחיל לבצע משא ומתן אגרסיבי. זכרו – כאשר אתם באים מוכנים, גם היועץ / פקיד שעומדים מולכם יתחילו להסתכל עליכם בצורה שונה והסיכוי לקבל הצעה טובה יותר גדל בהתאמה. בשורה התחתונה, הוא הצליח לחסוך עשרות אלפי שקלים.

לסיכום, קחו אחריות ואת היוזמה לידכם, לפחות בהחלטה הכלכלית שעשויה להיות המשמעותית והחשובה ביותר שתעשו במהלך חייכם. היערכות טובה ולמידת הנושא עשויה לחסוך לכם הון.

 

לכתבה המלאה

אחת ההוצאות היקרות בלקיחת משכנתא הן ללא ספק עלויות הביטוחים. במאמר הבא, נגדיר אילו ביטוחים הבנק דורש מאתנו בעת לקיחת משכנתא וכן נעסוק מדוע אנו נדרשים לכך וכיצד נוכל לחסוך בעלות ביטוח משכנתא.

מה כולל ביטוח משכנתא

ביטוח משכנתא מחולק למעשה לשני סוגי ביטוחים עליהם נדון בהרחבה.

ביטוח נכס

הבנק מלווה לכם סכום של מאות אלפי שקלים (ויותר) לזמן ארוך מאוד. ככלל, ככל שמשך חיי הלוואה עולה, כך גדלה אי הוודאות ואתה הסיכון שכרוך בהלוואה. לכן, הבנק מעוניין לבטח את הנכס המשועבד עד שתסיימו להחזיר את ההלוואה. אם נרצה לפשט את הסיטואציה שלפנינו, ניתן לומר שכל עוד לא סיימתם להחזיר את המשכנתא, הבנק למעשה בעל הזכויות על הנכס אם נומר זאת בצורה פשוטה עוד יותר, הבית שלכם שייך לבנק וכל עוד הדירה מהווה את הבטוחה עבור הבנק בכל מקרה של אי עמידה בתנאי המשכנתא, הבנק מעוניין לבטח את הדירה ולשמור על מצבה וערכה בכל מקרה של נזק. הנזק יכול להיות נזק צנרת ועד נזקי מזג אוויר רעידת אדמה ושריפה.

ביטוח חיים

כפי שדנו בסעיף ביטוח הנכס, גם במקרה של ביטוח חיים, הבנק מבצע חשבון קר ופשוט. סכום ההלוואה גבוה מאוד ומשך הזמן גדול גם הוא, מה שמעלה את הסיכון שבהלוואה במקרה שחלילה אחד מבני הזוג נפטר. במקרה שכזה, מי שיישא בעלויות המשכנתא הנותרות היא חברת הביטוח. יש בסיטואציה הזו הרבה מאוד הגיון מאחר ואם ניקח לדוגמא משכנתא עם החזר חודשי של 4,000 ₪, בהתבסס על הכנסה משותפת של בני הזוג, במקרה שבו חלילה אחת המשכורות מפסיקות להיכנס לחשבון הבנק עקב מקרה של פטירה, יתכן וסביר שבן הזוג הנותר לא יוכל לעמוד בהחזר של 4,000 ₪. זו הסיבה שהבנק דורש ביטוח חיים. הבנק דואג לכסף שהלווה לכם (במקרה שחשבתם שמישהו שם באמת דואג לכם…)

ממה מושפע מחיר ביטוח משכנתא?

על מנת לענות על השאלה, יש צורך לפרק את ביטוח המשכנתא לשני הביטוחים שדנו בהם עד כה.

מחיר ביטוח נכס – מושפע מגודל הנכס והאזור שבו נמצאת הדירה. במשפט אחד ניתן לומר שעלות הביטוח נגזרת מעלויות הבנייה. כלומר כמה יעלה לבנות את הבית מחדש – מבלי להתחשב בעלות הקרקע. לכן יתכן מצב שבו ביטוח נכס לדירה זולה לרכישה, יעלה יותר מדירה יקרה לרכישה. לדוגמה, ביטוח נכס לדירת 3 חדרים ברמת אביב יכול להיות זול יותר מביטוח נכס לדירת 5 חדרים באשדוד למרות שמחיר דירה לרכישה ברמת אביב גבוה בצורה משמעותית ביחס לדירה באשדוד.

מחיר ביטוח חיים – מחיר ביטוח חיים עבור משכנתא מושפע מגורמים בריאותיים בשילוב נתונים סטטיסטיים משעממים של חברות הביטוח. בגדול, הגורמים שישפיעו על הצעת המחיר יהיו הגיל של המבוטחים, מצבם הרפואי והרגלי חייהם (מעשנים?, עושים בנג'י?).

אז כמה עולה ביטוח משכנתא?

לאחר שהבנו את אילו ביטוחים עלינו לבצע כאשר לוקחים משכנתא וממה מושפעים המחירים הללו, הגיע הזמן לדבר על המחירים.

ככלל, ניתן לומר שככל שתתאמצו, תשוו מחירים ותתמקחו, אתם עשויים לקבל הצעת מחיר טובה ולחסוך אלפי שקלים במשך השנים. נצלו את התחרות שקיימת כיום בשוק הביטוחים, התקשרו למספר חברות ביטוח ודרשו לקבל הצעת מחיר עבור הביטוחים שהוזכרו. סביר להניח שהם לא יעזבו אתכם עד שתקבלו את הצעתם. אל תירתעו ונצלו זאת לטובתכם. אתם עכשיו במקום שכולם רבים עליכם. נצלו זאת על מנת לקבל הצעה משופרת. בניגוד למקרים אחרים, לפי דעתי אלה הזמנים שאתם צריכים להוציא את הישראליות שבכם ובדרך לחסוך הרבה מאוד כסף.

אם קראתם את המדריך עד כה, בטח כבר הבנתם שאין להסתמך על הצעת המחיר שתקבלו מחברות הביטוח שעובדות עם הבנק. קחו יוזמה והשוו לפחות חמש הצעות מחיר. כמו כן תוכלו לקבל הצעות ביטוח משכנתא באתר זה.

לכתבה המלאה

בהנחה שאתם עומדים בתנאים לקבלת משכנתא, ישנם מספר שלבים שעליכם להשלים על מנת שתוכלו לצאת מהבנק עם המשכנתא המיוחלת.

שלב ראשון: איתור הנכס ובדיקתו

על מנת לקבל משכנתא יהיה עליכם למצוא נכס שתרצו לרכוש מאחר ומשכנתא ניתנת עבור רכישה של נכס מוגדר (או בנייה של נכס).

לאחר איתור הנכס, יש לבצע בדיקה משפטית בכל הנוגע לכשרות הנכס ולמצבו. הבדיקה כוללת אימות של זהות בעלי הנכס, בדיקה מדוקדקת על מנת לשלול אפשרות של משכון או שיעבוד הנכס. כמו כן וודאו שלא קיימת הערת אזהרה בנכס. כל הגורמים שהוזכרו ימנעו מכם לקבל משכנתא ועלולים לפגוע בזכויותיכם העתידיות על הנכס. היוועצו בעורך דין והוציאו נסח טאבו בלשכת רישום מקרקעין.

שלב שני: מסמכים דרושים

בשלב השני, יהיה עליכם לאסוף מספר מסמכים הכרחיים להגשת הבקשה. שימו לב שעל המסמכים להיות מקוריים או נאמנים למקור. את המסמכים מומלץ לתייק בצורה מסודרת ולשמור במקום בטוח.

  • תעודות זהות של המבקש/ים בצרוף ספח.
  • צרוף חוזה הרכישה של הנכס.
  • אם יש לכם תעודת זכאות, יש לצרפה.
  • תדפיסי חשבון הבנק של הלווים. במידה והמשכנתא תשולם מחשבון אחר, יש לצרף את פירוט החשבון. התדפיסים צריכים להיות לתקופה של שלושה חודשים.
  • אישור רישום הנכס על ידי מנהל מקרקעי ישראל, נסח טאבו או אישור חברה משכנת.
  • תלושי שכר – אם אתם שכירים, יהיה עליכם להמציא שלושה תלושי שכר בעוד עצמאיים יצטרכו להנפיק דוחות מס מלווים באישור רואה חשבון.

מאחר וההנחיות עשויות להשתנות ומאחר ועסקאות נדל"ן עשויות להיות שונות האחת מהשנייה, יתכן שיהיו מסמכים נוספים שתצטרכו להנפיק בהתאם לדרישות הבנק או המדינה.

שלב שלישי: הגשת הבקשה למשכנתא

בשלב הגשת הבקשה לאישור עקרוני למשכנתא, יהיה עליכם להגיש לבנק את המסמכים שתוארו בשלב השני. בשלב זה תוכלו לקבל את הצעת המשכנתא של הבנק, הכוללת את שיעורי הריבית, מסלולי ותמהילי המשכנתא המוצעים על ידו. שימו לב שתוקף שערי הריבית המוצעת מוגבלים בזמן ועלולים שלא להיות בתוקף לאחר זמן מה (שאותו מגדיר הבנק).

הערה: מומלץ בחום לערוך סקר שוק בנוגע לתנאי המשכנתא שמוצעים לכם. את סקר השוק יש לבצע מול מספר בנקים. יועץ משכנתאות, אם החלטתם לשכור, יכול לעזור לכם בשלב זה.

שלב רביעי: פתיחת תיק משכנתא

לאחר שבדקתם והשוויתם את התנאים שמוצעים על ידי הבנקים השונים, אפשר בשעה טובה, לפתוח תיק משכנתא.

על מנת לפתוח תיק משכנתא, יהיה עליכם להציג את חוזה הרכישה המקורי בצרוף הערכת שמאי. הערכת שמאי מתבצעת על ידי שמאי שתבחרו מתוך רשימת שמאים שתקבלו מהבנק.

בנוסף, יהיה עליכם לחתום על שלל מסמכים שהבנק יבקש מכם לחתום עליהם.  כמו כן, יהיו מספר משימות שתצטרכו להשלים לפי בקשתו של הבנק.

חשוב מאוד לקרוא את המסמכים בעיון רב, תוך התמקדות בשיעורי הריבית, תנאי ההחזרה של ההלוואה, מקרי אי תשלום ועוד.

שלב חמישי: ביטוחי משכנתא

ביטוח משכנתא, כפי שהוסבר בהרחבה, כולל בתוכו שני סוגי ביטוחים שונים. ביטוח חיים וביטוח דירה.

מטרת הביטוחים היא לשמור על שווי הנכס מצד אחד – ביטוח דירה, ומצד שני לשמור על רציפות התשלום של המשכנתא גם אם חלילה קורה משהו למי מהלווים.

חשוב לציין שקיימות חברות ביטוח רבות שעומדות בתנאי הבנקים לביטוח המשכנתא. כמו כן ההפרשים בתעריפים יכולים להיות גבוהים מאוד, לעיתים קרובות ללא כל הצדקה. לכן, על ידי התנהלות חכמה, תוכלו לחסוך לא מעט כסף. השוו בין מספר הצעות והשוו את התנאים שהן מציעות על מנת לבחור בהצעה המשתלמת ביותר. לדעתי, אם אין הפרשים מהותיים בין הצעת הביטוח שניתנת על ידי חברות הביטוח של הבנק, לבין חברות ביטוח חיצוניות, עדיף לבחור באלה של הבנק אבל ישנם רבים שיחלקו עלי.

שלב שישי: קבלת הכסף והוצאת נסח טאבו

לאחר חתימה על כל המסמכים והשלמת המשימות, ישלח תיק המשכנתא לעיון, בדיקה ואישור סופי. משך הזמן לאישור התיק יכול לנוע בין מספר ימים לבין שבועות, לאחריהם, תקבלו את הכסף.

אחרי שקבלתם את המשכנתא, הוציאו נסח טאבו על מנת לבדוק את השינויים שבוצעו ובכלל זה שינוי הבעלות על הנכס ושעבודו לגוף המלווה – לבנק.

 

לכתבה המלאה

לפני שנתחיל, בואו נחשוב אם באמת אתם רוצים "לזרוק" בין 5,000 ₪ על ייעוץ משכנתאות אצל יועץ פרטי שבאותו זמן אתם יכולים לקבל את אותו שירות "בחינם" בבנקים השונים.

נתחיל בכמה עובדות על שוק הדיור והמשכנתאות בישראל:

  • העלייה בשוק הנדל"ן בישראל היא מהגדולות ביותר בעולם המערבי.
רכישת דירות 2015-2002, רבעוני
רכישת דירות בין השנים 2002-2015 – נתונים רבעוניים מקור: משרד האוצר
  • בחודש יוני 2015, הגיע היקף המשכנתאות לקרוב 7 מיליארד שקל!
  • על פי בנק ישראל: "משקי בית שרכשו דירות אחרי העלייה החדה במחיריהן מימנו את רכישתן על ידי הגדלה משמעותית של היקף המשכנתא והגדלה מסוימת של ההון העצמי."
  • עוד פרט מעניין מאוד מתוך ההודעה לעיתונות של בנק ישראל בחודש דצמבר 2013, מתייחסת לעובדה שמשך המשכנתא של משפחה ישראלית, התארך בשש שנים בממוצע ושאחוז הריבית ירד.

מכל המשתמע עד כה, ובהנחה שישנן עובדות נוספות שתומכות בדעתי, שוק המשכנתא הישראלי הופך לקשה למסוכן. אם לוקחים בחשבון את הטווח הארוך של ההלוואות ובהתחשב בסבירות שבסופו של דבר הריבית תעלה, מדובר בהחלטה יקרה מאוד.

אם כן, בשוק מורכב שכזה, האם 5,000 ₪ ליועץ משכנתאות היא עדיין הוצאה מיותרת?

לפי דעתי, התשובה פשוטה. אם יש לכם את הידע הנדרש להבחין בין מסלולי ההלוואה השונים ואת היכולת להתמקח בהצלחה מול הגופים המלווים. יתכן וזו תהיה הוצאה מיותרת. אך אם אתם נמנים עם רוב משקי הבית בישראל, סביר להניח שבהשקעה זניחה, תוכלו לחסוך עשרות אלפי שקלים ויותר ואני אסביר.

  • יועץ משכנתא של הבנק מחויב לבנק ומקבל ממנו את המשכורת.
  • מגוון המסלולים והאפשרויות שהבנקים מציעים שונים מבחינת העלות ולכן חשוב לבצע השוואה מקיפה בין כולם או לפחות רובם.
  • בבנקים ישנם יועצי משכנתא מוכשרים מאוד לצד כאלה שעדיין לא רכשו את הניסיון והיכולת להיות מובילים בתחומם. בהחלטות של מאות אלפי שקלים, אתם צריכים מקצוענים אמתיים.

לפני שנמשיך אני מעוניין להבהיר פרט חשוב. אין במאמר זה מעין המלצה על יועץ משכנתא כלשהו. האחריות לבחור את היועץ המתאים היא באחריותכם כמו גם הידיעה שבעולם פיננסי רווי אינטרסים אתם יכולים לסמוך רק על עצמכם. לכן אני חושב, שכל אחד שעומד לפני החלטה גורלית שכזו, צריך להיכנס לעובי הקורה בבחירת אנשי מקצוע מתאימים.

איך לבחור יועץ משכנתא?

אקדים ואומר שהרשימה שלהלן מבוססת חלקה על עובדות וחלקה על דעתי ועל "האני מאמין" שלי. יחד עם זאת, המסר שפסקאות אלא באות להעביר היא להיות מעורבים בהחלטה ולעשות "שיעורי בית" לפני שניגשים לבחירת היועץ.

המלצות – בשוק משכנתאות רווי כמו בישראל, לא קשה לאתר חבר, מכר, שכן או קרוב משפחה שהתנסה בייעוץ משכנתא מקצועי. אם תבדקו, תוכלו לקבל המלצות על יועצים מקצועיים שחסכו ללקוחותיהם סכומים נכבדים.

ניסיון – לעיתים קרובות, יועץ בעל ניסיון יכול להכיר את הנפשות הפועלות ואת שוק המשכנתאות בצורה טובה יותר ביחס ליועץ חדש. יחד עם זאת, לעיתים קרובות, יועצים חדשים, "יהפכו את העולם" על מנת להוכיח את עצמם ולהשיג לכם הצעה טובה.

גודל חברה – מצד אחד כוח המיקוח מול הבנקים גדול יותר אך לעיתים, היחס לא יהיה אישי ואתם עלולים להפוך לעוד תיקייה במגירה שלהם.

יחס – קבעו פגישה על מנת להתרשם מהיועץ. תשמעו את האני מאמין שלו ותחפשו את היועץ הסולידי והשקול. בסופו של דבר מדובר בבית שלכם ולא בקזינו. כמו כן חשוב שיבצע ניתוח פיננסי וצרכים של לקוחותיו על מנת להתאים את התמהיל המתאים.

אל תסמכו – לפני פגישה עם היועץ, בצעו סקר שוק על מנת להבין כמה אם בכלל ניתן לחסוך.

עם כמה בנקים היועץ עובד – הנקודה היא להבין שהיועץ אינו נעול על בנק מסוים ושהוא יבחר בבנק שקודם כל טוב לכם.

לסיכום, בהחלטה כלכלית חשובה כל כך, אתם צריכים קודם להשקיע מזמנכם ומרצכם על מנת ללמוד את הנושא בצורה הטובה ביותר. לעיתים קרובות, על ידי בחירת יועץ משכנתא מקצועי, תוכלו לקבל משכנתא טובה שתחסוך לכם עשרות אלפי שקלים ויותר. המעורבות שלכם בצעד שכזה חשובה מאוד ויכולה לעשות את ההבדל בין חיסכון לילדים או חופשות מפנקות, לבין הגדלת המאזן השנתי של הבנק.

 

לכתבה המלאה