קטגוריות: מדריך משכנתא

בשנים האחרונות הפך נושא הדיור ואתו גם נושא המשכנתאות, לאחד הנושאים החמים במדינת ישראל. כולנו מכירים את הקשר הישיר שבין משכנתא ורכישת דירה אך מה אנו באמת יודעים על משכנתא? לעיתים קרובות, ובמיוחד בימים אלו, אנו נתקלים במושגים שונים אודות מדד, ריבית קבועה, משתנה או צמודה, זכאות למשכנתא ועוד שלל מושגים שעלולים לבלבל לא מעט אנשים.

למען האמת, החלטות בנושאי הלוואות בכלל ומשכנתאות בפרט, הם מהנושאים החשובים ביותר שאנו מקבלים במהלך חיינו וההבדל בין החלטה נכונה או מוטעית, יכולה לעלות לעיתים קרובות כסף רב.

לכתבה המלאה

במאמר שלהלן, ריכזנו בעבורכם, את התנאים הבסיסיים לזכאות משכנתא כפי שמוגדרים נכון לשנת 2015. שימו לב שהתנאים הללו עשויים להשתנות מעת לעת ולכן אני ממליץ לוודא שאכן לא הוכנסו שינויים במהלך הזמן.

מה זה זכאות למשכנתא?

זכאות למשכנתא היא למעשה שורת תנאים והטבות שניתנים לחתך אוכלוסייה שעומדת ברשימת קריטריונים.

התנאים וההטבות משתנים מעת לעת ולכן מומלץ להיוועץ עם יועץ משכנתאות על מנת לקבל את פרטי התכנית המדויקים. באופן כללי מדובר על שורת הטבות שקשורות בגובה הריבית, אפשרויות פירעון מוקדם, תעריפים מוזלים לדמי טיפול, שמאות ועוד.

מי עומד בתנאי זכאות למשכנתא מטעם המדינה?

התשובה לשאלה מתחלקת למספר סעיפים הדנים בשאלות הבאות:

  • האם מבקש המשכנתא מחזיק בבעלותו דירה או חלק ממנה?
  • מהו גיל מבקש המשכנתא?
  • מהו המצב האישי של מבקש המשכנתא (נשוי, גרוש, מספר ילדים וכו').

איך תדעו אם אתם זכאים למשכנתא?

לאחר שהבנו את השאלות המנחות, ניגש וננתח את הדרישות.

חסרי דירה/מחוסר דיור

מוגדרים כמי שאין להם דירה. יש לשים לב שסעיף זה אינו מתייחס רק לדירה בבעלות מבקש המשכנתא. בקריטריון זה עומדים רק מי שאין להם דירה, חלק מדירה (שותפות), וגם לא היתה לו בעבר. מעניין להתייחס לשורה האחרונה מאחר ואם מדובר בזוג נשוי, ההתייחסות היא לגוף אחד. לדוגמא, על מנת לעמוד בתנאי הזכאות, על שני בני הזוג לעמוד בקריטריון שהוסבר. כך שאם לבעל לצורך העניין יש דירה להשקעה עוד מלפני החתונה, יתכן ובני הזוג לא יעמדו בתנאי הזכאות.

לסעיף הזכאות הנ"ל ישנן הרחבות שמתייחסות למקרים שונים. כך לדוגמה, אם לאדם מסוים ישנה דירה בבעלותו אך לא ניתן לגור בה עקב מגורים של אדם מקרבה ראשונה, אותו אדם יחשב לחסר דירה כל עוד הוא לא קיבל משכנתא בעבר. כמו כן, אם לאדם היתה דירה בעבר אך נאלץ לפנותה ולוותר על חלקו עקב גירושין, גם הוא יחשב לחסר דירה.

מי מחסרי הדיור שהוגדרו בסעיף הקודם רשאים לזכאות למשכנתא?

  • אדם יחיד שגילו 30 או יותר כאשר ביישוביי עדיפות לאומית הגיל עומד על 21.
  • זוגות שנרשמו לנישואים
  • זוג נשוי בלי או אם ילדים.
  • זוג שנחשב ידוע בציבור.
  • עולים חדשים
  • משפחה חד הורית

האם מי שנחשב לבעל דירה יכול להיות זכאי למשכנתא?

באופן כללי התשובה היא שלילית אך ישנם מספר כללים יוצאי דופן שמעניקים זכאות למשכנתא גם למי שברשותו יש דירה:

  • מגורים במצוקה על פי ההגדרה של משרד הבינוי והשיכון.
  • אזרחים שבעקבות גירושים, אין להם זכויות מגורים בדירה, ושהעבירו עד חמישים אחוז מערך הדירה (למען הסר ספק, מדובר על דירה אחת) וקיבלו סכום כספי עבור העברה זו.

נקודות התייחסות נוספות שכדאי להכיר

  • הזכאות למשכנתא על פי החוק, כפופה לאישור הבנק לאחר בדיקת יכולת החזר ובטחונות.
  • זכאי למשכנת יהיה מי שלא עברה שנה ממועד החתימה על חוזה לרכישת דירה.
  • על מנת שניתן יהיה לקבל את המשכנתא, הדירה צריכה להיות רשומה על שם הרוכשים (הלווים).
  • אם מדובר בבניית בית חדש, המשכנתא תועבר בשלבים על פי התקדמות תהליך בניית הדירה.

לסיכום, תנאי הזכאות למשכנתא משתנים מעת לעת ולכן חשוב להיות מעודכנים בגובה המשכנתאות המוצעות ובעדכונים שמוציא משרד השיכון מעת לעת. בנוסף, במקרים רבים ניתן לקבל הלוואה נוספת מהבנק, בכפוף לשיקול דעתו של הבנק ובהתחשב בטיב הנכס וביכולת ההחזר של הלווים.

חושבים ששכחנו משהו, מעוניינים להגיב, נשמח לשמוע על כך. באפשרותכם ליצור עמנו קשר באמצעות טופס יצירת הקשר או לחלופין לכתוב את תגובתכם באזור התגובות לכתבה.

לכתבה המלאה

יש לי את ההרגשה שזהו אחד הנושאים שרוב הגולשים מעדיפים להשאיר לסוף – במקרה הטוב. מניסיוני, כאשר מתחילים לדבר על המסלולים וריביות בלקיחת משכנתא, הרבה מאוד אנשים פשוט נכנסים לאיזשהו בלק אאוט, המילים הופכות לבליל של מושגים לא מובנים ובמקרים רבים מהנהנים עם הראש כלפי היועץ במין תנועה שתעשה מה שאתה מבין.

אפשר להבין את הקושי שיש להיכנס לעובי הקורה במקרה של ריבית על משכנתא. רובנו לא מגיעים מתחום המימון ומעולם לא נזקקנו לכישורים גבוהים בתחום הפיננסים. במאמר זה ננסה לעמוד על מסלולי הריבית הנפוצים ולעשות קצת סדר במידע הרב שזורם אלינו בפגישת הייעוץ.

מסלולי ריבית על משכנתא

משכנתאות שקליות צמודות למדד עם ריבית קבועה

ההסבר למשכנתא זו פשוט ביותר. למעשה כשמה כן היא, הריבית על המשכנתא צמודה לשקל, כלומר, אין הצמדה למטבעות חוץ כגון הדולר והשינויים במטבע חוץ לא צריכים לעניין אותנו.

מדד – הריבית על המשכנתא צמודה למדד, משמע שאנו חשופים לשינויים של המדד, לא רק בהחזרים החודשיים אלא גם בקרן. כלומר, עם עליית המדד, ההחזר והקרן יעלו.

ריבית – קבועה כלומר, במסלול זה, לא נהיה חשופים לסכנת עליית ריבית מצד אחד אך לא ניהנה מירידת ריבית. הריבית שסיכמנו עליה קבועה.

לסיכום: ריבית שקלית קבועה צמודה למדד, אינה חשופה לשינויי ריבית או מטבע אך חשופה לשינוי במדד (הקרן וההחזר החודשי). חשוב להדגיש שקיימת בעיה בפירעון מוקדם של משכנתאות במסלול זה. כמו כן, מאחר והריבית לא תעלה במשך תקופת ההלוואה, היא תהיה גבוהה ביחס לריביות במסלולים אחרים. ריבית זו עדיפה כאשר צופים עלייה של ריבית בעתיד.

ריבית משתנה צמודה למדד

גם הריבית הזו אינה חשופה לשינוי במטבע חוץ. כלומר לא משנה מה יהיה שער הדולר, יורו או כל מטבע אחר, הריבית והקרן לא יושפעו מכך.

מדד – ניתן ללמוד מהשם של הריבית שהיא צמודה למדד ולכן כל מה שכתבנו בסעיף הקודם אודות השפעת השינוי של המדד על הקרן ועל ההחזר החודשי, תקף גם במסלול זה.

ריבית – כאן החלק המעניין. הריבית על ההלוואה משתנה כל שנה או עשר שנים, בהתאם להסכם המשכנתא שחתמתם עם הבנק.

סיכום: בשנים האחרונות, בעקבות הריביות הנמוכות ששוררות בשווקים שלאחר המשבר הפיננסי הגדול של 2008, הריבית המשתנה הפכה לכוכב של ההלוואות מאחר והיא נמוכה מאוד באופן יחסי לריבית הקבועה. יחד עם זאת צריך לזכור שאם הריבית תעלה, גם הריבית המשתנה תעלה בעקבותיה, מה שעלול לפגוע בכדאיותה. לכן יועצים רבים ממליצים להגביל את המרכיב של הריבית המשתנה במשכנתא לסכום מסוים ולתקופה קצרה יחסית. אחד היתרונות הבולטים של המשכנתא בריבית משתנה, היא היכולת לפרוע מוקדם את ההלוואה. נקודה למחשבה: אם קיים צפי לעליית ריבית ועליית מדד, אתם עלולים למצוא את עצמכם משלמים סכומים שלא חשבתם עליהם. לכן, גם בסביבת ריבית נמוכה כמו שמתחולל כיום, צריך להיוועץ ביועץ משכנתאות וליצור תמהיל מגוון של ריביות שיפחית את הסיכון.

משכנתא שקלית צמודה לפריים ולא צמודה למדד

בואו נפרק את הסעיפים של המשכנתא הזו.

ראשית היא שקלית ולכן איננו מושפעים משינויים בשערי מטבע חוץ.

מדד – הריבית אינה צמודת מדד ולכן לא נהיה חשופים לשינויים עתידיים במדד. ניתן להגדיל ולומר שמהבחינה הזאת, הקרן וההחזר ישחקו עם השנים מאחר והמדד עולה עם הזמן אך לא הקרן וההחזר החודשי. אך לא הכל וורוד. הן הקרן והן ההחזר ישתנו ביחס לריבית הפריים.

ריבית – הריבית צמודה לפריים כלומר הריבית הרשמית של בנק ישראל בתוספת 1.5% פחות או יותר – בהתאם להסכם שלכם עם הבנק.

סיכום: הריבית אינה צמודה למדד וניתנת לפירעון מוקדם ללא עמלות. יחד עם זאת השינוי עלול להיות קיצוני (ואיתו גם ההחזר החודשי), בעיקר בסביבה כלכלית לא יציבה שבה שיעורי הריבית עשויים להשתנות על בסיס חודשי.

ריבית שקלית קבועה לא צמודה

זה אחד המסלולים שלכאורה נראה בטוח למדי מאחר ולא רק שהריבית אינה מושפעת משינויי מטבע, היא נחשבת ליציבה גם מבחינת הפרמטרים הבאים:

מדד – כמו במסלול הקודם שפרטנו, הן ההחזר והן הקרן, אינם חשופים לשינויים במדד ולכן היא תלך ותישחק ככל שהמדד יעלה.

ריבית – הריבית קבוע ולא מושפעת משינויי ריבית תקופתיים.

סיכום: זהו המסלול היציב ביותר שבו הלווים יודעים בדיוק כמה יחזירו גם בעוד 15 שנים ויותר. יחד עם זאת, הבנק מעוניין לפצות את עצמו על קיבוע המדד והריבית ולכן יגבה ריבית גבוהה יותר ביחס למסלולים אחרים. כמו כן, במידה שתרצו לפרוע את המשכנתא במועד מוקדם יותר, תיאלצו להיפרד מעמלת פירעון. בדרך כלל מצרפים ריבית זו לתמהיל המשכנתא לטווחים ארוכים – בתלות המצב הכלכלי וצפי לעתיד.

ריבית צמודה למק"מ

השם נראה מסובך אך ההסבר פשוט מאוד. נתחיל בשינויי מטבע – גם כאן אנו עוסקים בריבית שקלית שאינה חשופה לשינויי מטבע.

מדד – הריבית על המשכנתא אינה צמודה לשינויים במדד ומכאן היתרונות שפורטו בסעיפים הקודמים.

ריבית – נקבעת על פי הריבית על איגרת חוב ממשלתית בתוספת שנקבעת בתאום ובמשא ומתן שלכם אל מול הבנק המלווה.

סיכום: הריבית במסלול זה נתונה לעיתים לשינויים חודשיים אך מצד שני אינה צמודה למדד וניתנת לפירעון מוקדם.

משכנתא צמוד למטבע חוץ

משכנתא זו שונה לחלוטין מהמשכנתאות שהוזכרו עד כה, והיא מושפעת משני גורמים מרכזיים – שינוי במטבע חוץ – יורו או דולר, בהתאם לחוזה המשכנתא. כמו כן היא חשופה גם לשינויים בריבית הליבור. ריבית הליבור לצורך העניין היא ריבית שמשמשת את הבנקים להלוואות עבור בנקים אחרים. ריבית זו משתנה מדי מספר חודשים וכך גם גובה ההחזר וגובה הקרן.

סיכום: מסלול זה דורש לטעמי מומחיות נוספת מאחר ומדובר בשינויי מטבע שעשויים להיות קיצוניים. לעיתים משקיעים בוחרים במסלול זה כחלק מאסטרטגיה שקשורה במטבע חוץ או מנכסים במטבע חוץ.

מילים אחרונות

סקרנו את המסלולים הנפוצים בלקיחת משכנתא ואני מקווה שהצלחתי להסביר את ההבדלים והמושגים שעומדים מאחורי כל רוב סוגי המשכנתא. יחד עם זאת, המאמר אינו מהווה תחליף לייעוץ אצל יועץ משכנתאות. מה שכן, המידע עשוי לתרום לכם בהבנת המושגים והמסלולים כאשר אלה יוצגו בפניכם בפגישת הייעוץ. כמו כן מומלץ לקרוא בעיון את המאמר בנושא לוח סילוקין שפיצר.

לכתבה המלאה

לוח סילוקין שפיצר הוא מאותם נושאים שלרוב האנשים, יכול להיתפס כמשהו אפור ומסובך (בעיקר אם אתם לא אנשים של חישובים), אך יחד עם זאת הוא מהשיטות הנפוצות בישראל לבניית לוח סילוקין להלוואה ולמשכנתא בפרט. הבנה של לוח שפיצר, לא רק שיכולה להוזיל לכם את העלויות שתשלמו עבור המשכנתא, היא תלמד אתכם את הסיכונים אליה אתם חשופים וחשוב לא פחות, תוכלו סוף סוף להבין על מה הולך הכסף שלכם בכל פעם שתעיפו מבט בדוח המסובך לכאורה שנשלח מהבנק מעת לעת. במדריך שלפניכם, אסביר את העקרונות בצורה הפשוטה ביותר שניתן לדעתי להסביר לאדם מן השורה מהו לוח שפיצר.

מהו לוח סילוקין

על מנת להבין מה רוצים מאתנו בדפי פירות ההלוואה שנשלחים אלינו, בואו נבין תחילה מהו לוח סילוקין.

לוח סילוק הלוואה הוא למעשה תכנית ההחזר עבור הלוואה. נאמר שאם לקחתם הלוואה (או משכנתא) בריבית מסוימת, הבנק

דוגמה ללוח סילוקין פשוט
דוגמה ללוח סילוקין פשוט

יחשב את התכנית שתכלול את מועדי ההחזר וסכום ההחזר לאורך התקופה שסוכמה. בדוגמה הפשוטה ביותר, ניקח עולם יפה וורוד שבו אתם מקבלים הלוואה של 120 ₪ ללא ריבית וללא הצמדה כלשהי, בשיטה הפשוטה ביותר שניתן לחשוב עליה. עליכם להחזיר את ההלוואה בכל חודש במשך שנה בתשלומים קבועים ושווים. בדוגמה שלהלן החישוב פשוט מאוד. מחלקים את הסכום שקיבלנו ב-12 חודשים שהיא תקופת הזמן שלנו ומקבלים החזר של 10 ₪ בחודש ומקבלים את לוח הסילוקין. פשוט לא?

מהי הריבית?

מה לעשות, אבל בעולם שלנו יש חוקים שונים והבנקים מעולם לא היו ארגון צדקה שמעוניין לתת לכם כסף בחינם. הבנק צריך להרוויח משהו. לכן נכנסת לתמונה הריבית. הריבית כפי שתוארה בהרחבה, מהווה את ה"עמלה" שתשלמו לבנק עבור שימוש בכסף. לדוגמה, אם הריבית על ההלוואה עומדת על 10% לשנה ולקחתם הלוואה של 100 ₪ (בשלב זה לא ניכנס לעניין ההצמדות), כעבור שנה יהיה עליכם להחזיר את מאה השקלים בתוספת העמלה (הריבית) של 10% שהיא 10 שקלים. כלומר כעבור שנה שילמתם עמלה של 10 שקלים על הכסף שניתן לכם. התשלום הזה יתווסף לדוחות הבנקים ויהווה עוד בורג בשורות הרווח שלהם.

איך משפיע עליכם המדד?

חשבתם שתצטרכו לשלם רק על הריבית (עמלת שימוש בכסף לצורך העניין)? צר לי לאכזב. ישנם סוגי הצמדה שונים אך תכליתם בדרך כלל היא לשמור על ערך הכסף שלוויתם מהבנק. כלומר, אם לצורך העניין לוויתם 1000 ₪ אותם עליכם להחזיר במשך 20 שנים, תסכימו שמה שניתן לרכוש כיום, לא יהיה שווה ערך למה שניתן לרכוש בעוד 20 שנים. לכן נכנס לתמונה ההצמדה למדד. השינוי במדד הוא בגדול, השינוי ביוקר המחיה, במילים אחרות בכמה אחוזים עלו המוצרים בממוצע. אם ביום ניתן לרכוש ב-1000 ₪ (לצורך ההמחשה כמובן) כמות מזון ספציפית, סיגריות, דירה ורכב. אם המדד יעלה ב-10%, אותו סל קנייה כבר לא יעלה 1000 ₪ אלה 1100 ₪ (100 ₪ שהם 10% מתוך 1000 ₪).

איך המדד משפיע על ההלוואה?

התשובה פשוטה מאוד. הבנק בא ואומר: "נתתי לכם 1000 ₪ שתחזירו לי בעוד 10 שנים אבל אני רוצה שהסכום שאקבל יהיה שווה ערך ל-1000 ₪ בתקופת מתן ההלוואה. לכן בוחרים להצמיד את הסכום (קרן וריבית) למדד, על מנת לשמור על ערכו של הכסף.

לוח שפיצר

ישנן שיטות מגוונות לבנייה וחישוב של לוח סילוקין אך השיטה הנפוצה ביותר היא באמצעות לוח שפיצר.

למה דווקא לוח שפיצר?

בחרתי להתמקד בשתי סיבות מרכזיות לשימוש בלוח שפיצר:

ראשית, באמצעות לוח שפיצר, ניתן לחלק הן את תשלום הריבית והן את תשלום הקרן בצורה שווה (בהתעלם משינויים במדד או בריבית). כלומר, אתם לוקחים הלוואה של 1,000,000 ₪ ל-20 שנים ויודעים שאתם צריכים להחזיר סכום קבוע שאינו משתנה כל חודש בחודשו. הערה חשובה: רוב ההלוואות צמודות למשהו, כאמור על מנת לשמור על ערכן. לכן עם שינוי במדד או בכל גורם הצמדה, גם התשלום שלכם עבור הריבית והקרן ישתנה בהתאם.

שנית, שימוש בלוח שפיצר, מעניק לבנק יתרון. היתרון בא לידי ביטוי בעובדה שבלוח שפיצר, בתחילת תקופת ההחזר עבור המשכנתא,  תשלמו חלק יחסי גדול יותר עבור הריבית וככל שיעבור זמן, החלק היחסי של הריבית ירד והחלק היחסי של הקרן יעלה. לדוגמה – לצורך המחשה בלבד, שיניתי את ההחזרים בצורה קיצונית על מנת להמחיש את הרעיון, אם ההחזר החודשי עומד על 1,000 ₪, תשלמו בחודש הראשון 700 ₪ על הריבית ורק 300 ₪ יועברו לכיסוי הקרן (אל תתייחסו לסכומים, זו רק המחשה פשוטה מאוד). בחודש האחרון לצורך הדוגמה, 1,000 השקלים יתחלקו בצורה שונה נגיד, 100 ₪ עבור הריבית ו900 ₪ עבור הקרן.

מדוע לוח שפיצר טוב לבנק?

התשובה פשוטה, אם תחליטו להחזיר את ההלוואה עוד לפני שתקופת ההחזר הסתיימה, הבנק יקבל את הקרן במצב שבו חלק נכבד מן הריבית כבר שולמה. כך למעשה הבנק מגדיל את היעילות שלו.

חישוב לוח שפיצר

ההבנה של לוח שפיצר פשוטה מאוד כל עוד לא נבהלים ממספרים. במקום לכתוב בעבורכם בליל של נוסחאות, מצאתי ברשת סרטון תכליתי שמסביר כיצד תחושה ההלוואה בשיטה זו.

איך הבנה של לוח שפיצר יכולה לחסוך לכם כסף?

הפתרון מצוי בעובדה שבתחילת תקופת ההלוואה נשלם אחוז גבוה יותר (מהסכום החודשי), עבור כיסוי הריבית ופחות לכיסוי הקרן. עכשיו, תיקחו את אותה הלוואה ותפרשו אותה לשתי תקופות זמן שונות: 10 שנים ו-20 שנים. חישוב פשוט של שני המסלולים השונים, ילמד אתכם שבתקופה של 10 שנים התשלום על הריבית יהיה נמוך באופן משמעותי ביחס לתקופה של 20 שנים. כלומר קיצור תקופת התשלומים יביא לכם חיסכון משמעותי של הסכום הסופי שאתם מחזירים לבנק. כמובן שתקופת ההחזר היא נגזרת של יכולת ההחזר שלכם ולא מומלץ להיכנס להרפתקאות מיותרות.

נקודה נוספת להקטנת תשלום הריביות, ברורה לכולנו ואני מניח שלא אחדש לכם דבר, אך בלקיחת הלוואה בכלל ומשכנתא בפרט, היו זהירים, אל תתפתו לרכישת נכס במחיר שיכניס אתכם ללחץ כלכלי. לפני רכישת נכס, בצעו חישוב קר וזהיר של העלות אותה אתם מסוגלים לשלם תוך התבססות על אחוז הון עצמי גבוה ככל שניתן.

לסיום, בחרתי לתת לכם דוגמה מוחשית אודות סכום הריבית שתשלמו במספר תרחישים שונים בריבית של 5.5%.

השפעת סכום ההלוואה ואורכה בלוח שפיצר
השפעת סכום ההלוואה ואורכה בלוח שפיצר
לכתבה המלאה

שוק המשכנתאות בישראל רותח. בחודש יולי 2015 הגיע היקף המשכנתאות לכדי 6.6 מיליארד שקל. זהו סכום עצום ודי במבט חטוף כדי להבין שהוצאות המשכנתא מגיעות כמעט לכל בית בישראל ושהעלויות העקיפות של כל מה שמשתמע מסכומים אלה הן לא פחות מאשר אדירות.

נשאלת השאלה:

האם אתם חושבים שכל אותם אנשים שלקחו משכנתא, עשו זאת בשיקול דעת מרבי, האם יכלו לחסוך אילו היו משווים את ההצעות השונות שקיבלו? האם טרחו לנהל משא ומתן ראוי מול הבנקים השונים? האם לדעתכם הם בחרו בביטוחי החיים והרכוש המשתלמים ביותר?

אני כבר יכול לומר לכם בוודאות, שמרבית האנשים הללו יכלו לחסוך כסף – המון כסף. מצחיק לשמוע שכאשר אנשים הולכים לחנות בגדים הם עשויים להתמקח על כמה עשרות שקלים אך כשזה מגיע לבנק, הישראליות נשארת בחוץ ורבים הופכים מכרישים לדגיגונים.

למען הסר ספק, אין המטרה להמליץ על יועץ משכנתא או בנק כלשהו. חשוב לי שאנשים יהיו ערים לסיכונים ולסיכויים שלהם לחסוך הרבה כסף, גם מול גופים גדולים כמו הבנקים. לעיתים קרובות, הבנקים הממוזגים, מתנהלים באופן דומה ללא פחות מאשר שוק. ועם התנהלות נכונה מול הבנקים אתם יכולים לחסוך בסביבות 10% ואפילו יותר. בכסף שתחסכו תוכלו לצמצם את ההשתעבדות לבנק וליהנות יותר מהחיים…

אם חשבתם שבאתי כדי לחפור לכם, תנו לי להסביר. מטרתה של ההקדמה הארוכה היתה לגרום לכם להבין שאסור לכם לקבל את הדברים שאומרים לכם כמו שהם. כולם בסופו של דבר דואגים לעצמם וכך גם אתם צריכים לעשות מאחר ואף אחד לא יעשה את זה בשבילכם. תהיו לקוחות חכמים שמכירים את התחום. יש המון חומר כתוב בנושא כך שאם תרצו, אתם יכולים להרוויח את הסכום הגדול ביותר שחלמתם לעשות בעסקה אחת. זכרו, ידע זה כוח ובמקרה המשכנתאות – הרבה כוח. תעשו הכל על מנת להגדיל את הידע שלכם מתוך הבנה שכל חוק שתכירו וכל חישוב שתבינו יכולים לזכות אתכם באלפי שקלים.

היכן תוכלו לחסוך בהוצאות המשכנתא?

תמהיל נכון של הלוואה – אתם אומנם לא חייבים להיות כלכלנים על מנת להבין את המסלולים השונים שבלקיחת משכנתא ואני מאמין שכל אחד, אם רוצה (בדגש על אם רוצה) יכול לקרוא וללמוד על המסלולים השונים ולגבש אסטרטגיה מוצלחת. יחד עם זאת, לפי דעתי, בהחלטות כאלה עדיף להתייעץ עם מומחים (ללא קשר לפרסומת…). יועץ משכנתאות שחי את התחום, יכול לעיתים קרובות להביא לחיסכון של עשרות אלפי שקלים ויותר. אני לא הולך להמליץ על יועץ כלשהו אך אני כן ממליץ לקרוא את המדריך לבחירת יועץ משכנתאות.

ביטוחים – תתפלאו לשמוע כמה כסף תוכלו לחסוך בהוצאות ביטוח משכנתא בעת חתימה על הסכם משכנתא. כפי שהסברנו, בעת לקיחת משכנתא, מאחר ואנו מדברים על סכומים גדולים שנפרשים בדרך כלל לפרקי זמן ארוכים, הגוף המלווה דורש לבטח את הנכס (ביטוח מבנה) ואת הלווים (ביטוח חיים) לכל מקרה שלא יבוא. יחד עם זאת, אתם עשויים להיות מופתעים כאשר תגלו שבעבור אותם ביטוחים אתם עשויים לשלם הרבה פחות – אם תעשו סקר שוק ותשוו הצעות ממגוון חברות ביטוח. חשוב לציין שטיב הביטוח זהה ומקובל על הבנקים.

הקלסר השחור – אני לא יכול שלא להיזכר בסיפור מצחיק אודות חבר קרוב שהמרחק בינו לבין חישובים פיננסיים הוא כמו המרחק שלכם ממצב הכלכלה בג'מייקה. למרות חוסר הזיקה לנושא המשכנתאות, לאחר שקרה מדריכי משכנתא שונים, הוא פתח קלסר, בו ריכז את ההצעות השונות שקיבל מהבנקים. בהצעות המרוכזות הוא כלל את המסלולים השונים ואת עלויות הריבית שהוצעו לו. לכל סניף שהיה מגיע, היה פותח את הקלסר ומתחיל לבצע משא ומתן אגרסיבי. זכרו – כאשר אתם באים מוכנים, גם היועץ / פקיד שעומדים מולכם יתחילו להסתכל עליכם בצורה שונה והסיכוי לקבל הצעה טובה יותר גדל בהתאמה. בשורה התחתונה, הוא הצליח לחסוך עשרות אלפי שקלים.

לסיכום, קחו אחריות ואת היוזמה לידכם, לפחות בהחלטה הכלכלית שעשויה להיות המשמעותית והחשובה ביותר שתעשו במהלך חייכם. היערכות טובה ולמידת הנושא עשויה לחסוך לכם הון.

 

לכתבה המלאה

אחת ההוצאות היקרות בלקיחת משכנתא הן ללא ספק עלויות הביטוחים. במאמר הבא, נגדיר אילו ביטוחים הבנק דורש מאתנו בעת לקיחת משכנתא וכן נעסוק מדוע אנו נדרשים לכך וכיצד נוכל לחסוך בעלות ביטוח משכנתא.

מה כולל ביטוח משכנתא

ביטוח משכנתא מחולק למעשה לשני סוגי ביטוחים עליהם נדון בהרחבה.

ביטוח נכס

הבנק מלווה לכם סכום של מאות אלפי שקלים (ויותר) לזמן ארוך מאוד. ככלל, ככל שמשך חיי הלוואה עולה, כך גדלה אי הוודאות ואתה הסיכון שכרוך בהלוואה. לכן, הבנק מעוניין לבטח את הנכס המשועבד עד שתסיימו להחזיר את ההלוואה. אם נרצה לפשט את הסיטואציה שלפנינו, ניתן לומר שכל עוד לא סיימתם להחזיר את המשכנתא, הבנק למעשה בעל הזכויות על הנכס אם נומר זאת בצורה פשוטה עוד יותר, הבית שלכם שייך לבנק וכל עוד הדירה מהווה את הבטוחה עבור הבנק בכל מקרה של אי עמידה בתנאי המשכנתא, הבנק מעוניין לבטח את הדירה ולשמור על מצבה וערכה בכל מקרה של נזק. הנזק יכול להיות נזק צנרת ועד נזקי מזג אוויר רעידת אדמה ושריפה.

ביטוח חיים

כפי שדנו בסעיף ביטוח הנכס, גם במקרה של ביטוח חיים, הבנק מבצע חשבון קר ופשוט. סכום ההלוואה גבוה מאוד ומשך הזמן גדול גם הוא, מה שמעלה את הסיכון שבהלוואה במקרה שחלילה אחד מבני הזוג נפטר. במקרה שכזה, מי שיישא בעלויות המשכנתא הנותרות היא חברת הביטוח. יש בסיטואציה הזו הרבה מאוד הגיון מאחר ואם ניקח לדוגמא משכנתא עם החזר חודשי של 4,000 ₪, בהתבסס על הכנסה משותפת של בני הזוג, במקרה שבו חלילה אחת המשכורות מפסיקות להיכנס לחשבון הבנק עקב מקרה של פטירה, יתכן וסביר שבן הזוג הנותר לא יוכל לעמוד בהחזר של 4,000 ₪. זו הסיבה שהבנק דורש ביטוח חיים. הבנק דואג לכסף שהלווה לכם (במקרה שחשבתם שמישהו שם באמת דואג לכם…)

ממה מושפע מחיר ביטוח משכנתא?

על מנת לענות על השאלה, יש צורך לפרק את ביטוח המשכנתא לשני הביטוחים שדנו בהם עד כה.

מחיר ביטוח נכס – מושפע מגודל הנכס והאזור שבו נמצאת הדירה. במשפט אחד ניתן לומר שעלות הביטוח נגזרת מעלויות הבנייה. כלומר כמה יעלה לבנות את הבית מחדש – מבלי להתחשב בעלות הקרקע. לכן יתכן מצב שבו ביטוח נכס לדירה זולה לרכישה, יעלה יותר מדירה יקרה לרכישה. לדוגמה, ביטוח נכס לדירת 3 חדרים ברמת אביב יכול להיות זול יותר מביטוח נכס לדירת 5 חדרים באשדוד למרות שמחיר דירה לרכישה ברמת אביב גבוה בצורה משמעותית ביחס לדירה באשדוד.

מחיר ביטוח חיים – מחיר ביטוח חיים עבור משכנתא מושפע מגורמים בריאותיים בשילוב נתונים סטטיסטיים משעממים של חברות הביטוח. בגדול, הגורמים שישפיעו על הצעת המחיר יהיו הגיל של המבוטחים, מצבם הרפואי והרגלי חייהם (מעשנים?, עושים בנג'י?).

אז כמה עולה ביטוח משכנתא?

לאחר שהבנו את אילו ביטוחים עלינו לבצע כאשר לוקחים משכנתא וממה מושפעים המחירים הללו, הגיע הזמן לדבר על המחירים.

ככלל, ניתן לומר שככל שתתאמצו, תשוו מחירים ותתמקחו, אתם עשויים לקבל הצעת מחיר טובה ולחסוך אלפי שקלים במשך השנים. נצלו את התחרות שקיימת כיום בשוק הביטוחים, התקשרו למספר חברות ביטוח ודרשו לקבל הצעת מחיר עבור הביטוחים שהוזכרו. סביר להניח שהם לא יעזבו אתכם עד שתקבלו את הצעתם. אל תירתעו ונצלו זאת לטובתכם. אתם עכשיו במקום שכולם רבים עליכם. נצלו זאת על מנת לקבל הצעה משופרת. בניגוד למקרים אחרים, לפי דעתי אלה הזמנים שאתם צריכים להוציא את הישראליות שבכם ובדרך לחסוך הרבה מאוד כסף.

אם קראתם את המדריך עד כה, בטח כבר הבנתם שאין להסתמך על הצעת המחיר שתקבלו מחברות הביטוח שעובדות עם הבנק. קחו יוזמה והשוו לפחות חמש הצעות מחיר. כמו כן תוכלו לקבל הצעות ביטוח משכנתא באתר זה.

לכתבה המלאה

בהנחה שאתם עומדים בתנאים לקבלת משכנתא, ישנם מספר שלבים שעליכם להשלים על מנת שתוכלו לצאת מהבנק עם המשכנתא המיוחלת.

שלב ראשון: איתור הנכס ובדיקתו

על מנת לקבל משכנתא יהיה עליכם למצוא נכס שתרצו לרכוש מאחר ומשכנתא ניתנת עבור רכישה של נכס מוגדר (או בנייה של נכס).

לאחר איתור הנכס, יש לבצע בדיקה משפטית בכל הנוגע לכשרות הנכס ולמצבו. הבדיקה כוללת אימות של זהות בעלי הנכס, בדיקה מדוקדקת על מנת לשלול אפשרות של משכון או שיעבוד הנכס. כמו כן וודאו שלא קיימת הערת אזהרה בנכס. כל הגורמים שהוזכרו ימנעו מכם לקבל משכנתא ועלולים לפגוע בזכויותיכם העתידיות על הנכס. היוועצו בעורך דין והוציאו נסח טאבו בלשכת רישום מקרקעין.

שלב שני: מסמכים דרושים

בשלב השני, יהיה עליכם לאסוף מספר מסמכים הכרחיים להגשת הבקשה. שימו לב שעל המסמכים להיות מקוריים או נאמנים למקור. את המסמכים מומלץ לתייק בצורה מסודרת ולשמור במקום בטוח.

  • תעודות זהות של המבקש/ים בצרוף ספח.
  • צרוף חוזה הרכישה של הנכס.
  • אם יש לכם תעודת זכאות, יש לצרפה.
  • תדפיסי חשבון הבנק של הלווים. במידה והמשכנתא תשולם מחשבון אחר, יש לצרף את פירוט החשבון. התדפיסים צריכים להיות לתקופה של שלושה חודשים.
  • אישור רישום הנכס על ידי מנהל מקרקעי ישראל, נסח טאבו או אישור חברה משכנת.
  • תלושי שכר – אם אתם שכירים, יהיה עליכם להמציא שלושה תלושי שכר בעוד עצמאיים יצטרכו להנפיק דוחות מס מלווים באישור רואה חשבון.

מאחר וההנחיות עשויות להשתנות ומאחר ועסקאות נדל"ן עשויות להיות שונות האחת מהשנייה, יתכן שיהיו מסמכים נוספים שתצטרכו להנפיק בהתאם לדרישות הבנק או המדינה.

שלב שלישי: הגשת הבקשה למשכנתא

בשלב הגשת הבקשה לאישור עקרוני למשכנתא, יהיה עליכם להגיש לבנק את המסמכים שתוארו בשלב השני. בשלב זה תוכלו לקבל את הצעת המשכנתא של הבנק, הכוללת את שיעורי הריבית, מסלולי ותמהילי המשכנתא המוצעים על ידו. שימו לב שתוקף שערי הריבית המוצעת מוגבלים בזמן ועלולים שלא להיות בתוקף לאחר זמן מה (שאותו מגדיר הבנק).

הערה: מומלץ בחום לערוך סקר שוק בנוגע לתנאי המשכנתא שמוצעים לכם. את סקר השוק יש לבצע מול מספר בנקים. יועץ משכנתאות, אם החלטתם לשכור, יכול לעזור לכם בשלב זה.

שלב רביעי: פתיחת תיק משכנתא

לאחר שבדקתם והשוויתם את התנאים שמוצעים על ידי הבנקים השונים, אפשר בשעה טובה, לפתוח תיק משכנתא.

על מנת לפתוח תיק משכנתא, יהיה עליכם להציג את חוזה הרכישה המקורי בצרוף הערכת שמאי. הערכת שמאי מתבצעת על ידי שמאי שתבחרו מתוך רשימת שמאים שתקבלו מהבנק.

בנוסף, יהיה עליכם לחתום על שלל מסמכים שהבנק יבקש מכם לחתום עליהם.  כמו כן, יהיו מספר משימות שתצטרכו להשלים לפי בקשתו של הבנק.

חשוב מאוד לקרוא את המסמכים בעיון רב, תוך התמקדות בשיעורי הריבית, תנאי ההחזרה של ההלוואה, מקרי אי תשלום ועוד.

שלב חמישי: ביטוחי משכנתא

ביטוח משכנתא, כפי שהוסבר בהרחבה, כולל בתוכו שני סוגי ביטוחים שונים. ביטוח חיים וביטוח דירה.

מטרת הביטוחים היא לשמור על שווי הנכס מצד אחד – ביטוח דירה, ומצד שני לשמור על רציפות התשלום של המשכנתא גם אם חלילה קורה משהו למי מהלווים.

חשוב לציין שקיימות חברות ביטוח רבות שעומדות בתנאי הבנקים לביטוח המשכנתא. כמו כן ההפרשים בתעריפים יכולים להיות גבוהים מאוד, לעיתים קרובות ללא כל הצדקה. לכן, על ידי התנהלות חכמה, תוכלו לחסוך לא מעט כסף. השוו בין מספר הצעות והשוו את התנאים שהן מציעות על מנת לבחור בהצעה המשתלמת ביותר. לדעתי, אם אין הפרשים מהותיים בין הצעת הביטוח שניתנת על ידי חברות הביטוח של הבנק, לבין חברות ביטוח חיצוניות, עדיף לבחור באלה של הבנק אבל ישנם רבים שיחלקו עלי.

שלב שישי: קבלת הכסף והוצאת נסח טאבו

לאחר חתימה על כל המסמכים והשלמת המשימות, ישלח תיק המשכנתא לעיון, בדיקה ואישור סופי. משך הזמן לאישור התיק יכול לנוע בין מספר ימים לבין שבועות, לאחריהם, תקבלו את הכסף.

אחרי שקבלתם את המשכנתא, הוציאו נסח טאבו על מנת לבדוק את השינויים שבוצעו ובכלל זה שינוי הבעלות על הנכס ושעבודו לגוף המלווה – לבנק.

 

לכתבה המלאה

לפני שנתחיל, בואו נחשוב אם באמת אתם רוצים "לזרוק" בין 5,000 ₪ על ייעוץ משכנתאות אצל יועץ פרטי שבאותו זמן אתם יכולים לקבל את אותו שירות "בחינם" בבנקים השונים.

נתחיל בכמה עובדות על שוק הדיור והמשכנתאות בישראל:

  • העלייה בשוק הנדל"ן בישראל היא מהגדולות ביותר בעולם המערבי.
רכישת דירות 2015-2002, רבעוני
רכישת דירות בין השנים 2002-2015 – נתונים רבעוניים מקור: משרד האוצר
  • בחודש יוני 2015, הגיע היקף המשכנתאות לקרוב 7 מיליארד שקל!
  • על פי בנק ישראל: "משקי בית שרכשו דירות אחרי העלייה החדה במחיריהן מימנו את רכישתן על ידי הגדלה משמעותית של היקף המשכנתא והגדלה מסוימת של ההון העצמי."
  • עוד פרט מעניין מאוד מתוך ההודעה לעיתונות של בנק ישראל בחודש דצמבר 2013, מתייחסת לעובדה שמשך המשכנתא של משפחה ישראלית, התארך בשש שנים בממוצע ושאחוז הריבית ירד.

מכל המשתמע עד כה, ובהנחה שישנן עובדות נוספות שתומכות בדעתי, שוק המשכנתא הישראלי הופך לקשה למסוכן. אם לוקחים בחשבון את הטווח הארוך של ההלוואות ובהתחשב בסבירות שבסופו של דבר הריבית תעלה, מדובר בהחלטה יקרה מאוד.

אם כן, בשוק מורכב שכזה, האם 5,000 ₪ ליועץ משכנתאות היא עדיין הוצאה מיותרת?

לפי דעתי, התשובה פשוטה. אם יש לכם את הידע הנדרש להבחין בין מסלולי ההלוואה השונים ואת היכולת להתמקח בהצלחה מול הגופים המלווים. יתכן וזו תהיה הוצאה מיותרת. אך אם אתם נמנים עם רוב משקי הבית בישראל, סביר להניח שבהשקעה זניחה, תוכלו לחסוך עשרות אלפי שקלים ויותר ואני אסביר.

  • יועץ משכנתא של הבנק מחויב לבנק ומקבל ממנו את המשכורת.
  • מגוון המסלולים והאפשרויות שהבנקים מציעים שונים מבחינת העלות ולכן חשוב לבצע השוואה מקיפה בין כולם או לפחות רובם.
  • בבנקים ישנם יועצי משכנתא מוכשרים מאוד לצד כאלה שעדיין לא רכשו את הניסיון והיכולת להיות מובילים בתחומם. בהחלטות של מאות אלפי שקלים, אתם צריכים מקצוענים אמתיים.

לפני שנמשיך אני מעוניין להבהיר פרט חשוב. אין במאמר זה מעין המלצה על יועץ משכנתא כלשהו. האחריות לבחור את היועץ המתאים היא באחריותכם כמו גם הידיעה שבעולם פיננסי רווי אינטרסים אתם יכולים לסמוך רק על עצמכם. לכן אני חושב, שכל אחד שעומד לפני החלטה גורלית שכזו, צריך להיכנס לעובי הקורה בבחירת אנשי מקצוע מתאימים.

איך לבחור יועץ משכנתא?

אקדים ואומר שהרשימה שלהלן מבוססת חלקה על עובדות וחלקה על דעתי ועל "האני מאמין" שלי. יחד עם זאת, המסר שפסקאות אלא באות להעביר היא להיות מעורבים בהחלטה ולעשות "שיעורי בית" לפני שניגשים לבחירת היועץ.

המלצות – בשוק משכנתאות רווי כמו בישראל, לא קשה לאתר חבר, מכר, שכן או קרוב משפחה שהתנסה בייעוץ משכנתא מקצועי. אם תבדקו, תוכלו לקבל המלצות על יועצים מקצועיים שחסכו ללקוחותיהם סכומים נכבדים.

ניסיון – לעיתים קרובות, יועץ בעל ניסיון יכול להכיר את הנפשות הפועלות ואת שוק המשכנתאות בצורה טובה יותר ביחס ליועץ חדש. יחד עם זאת, לעיתים קרובות, יועצים חדשים, "יהפכו את העולם" על מנת להוכיח את עצמם ולהשיג לכם הצעה טובה.

גודל חברה – מצד אחד כוח המיקוח מול הבנקים גדול יותר אך לעיתים, היחס לא יהיה אישי ואתם עלולים להפוך לעוד תיקייה במגירה שלהם.

יחס – קבעו פגישה על מנת להתרשם מהיועץ. תשמעו את האני מאמין שלו ותחפשו את היועץ הסולידי והשקול. בסופו של דבר מדובר בבית שלכם ולא בקזינו. כמו כן חשוב שיבצע ניתוח פיננסי וצרכים של לקוחותיו על מנת להתאים את התמהיל המתאים.

אל תסמכו – לפני פגישה עם היועץ, בצעו סקר שוק על מנת להבין כמה אם בכלל ניתן לחסוך.

עם כמה בנקים היועץ עובד – הנקודה היא להבין שהיועץ אינו נעול על בנק מסוים ושהוא יבחר בבנק שקודם כל טוב לכם.

לסיכום, בהחלטה כלכלית חשובה כל כך, אתם צריכים קודם להשקיע מזמנכם ומרצכם על מנת ללמוד את הנושא בצורה הטובה ביותר. לעיתים קרובות, על ידי בחירת יועץ משכנתא מקצועי, תוכלו לקבל משכנתא טובה שתחסוך לכם עשרות אלפי שקלים ויותר. המעורבות שלכם בצעד שכזה חשובה מאוד ויכולה לעשות את ההבדל בין חיסכון לילדים או חופשות מפנקות, לבין הגדלת המאזן השנתי של הבנק.

 

לכתבה המלאה