מדריך להבנת תהליך המשכנתא

משכנתא מהי?

בשנים האחרונות הפך נושא הדיור ואתו גם נושא המשכנתאות, לאחד הנושאים החמים במדינת ישראל. כולנו מכירים את הקשר הישיר שבין משכנתא ורכישת דירה אך מה אנו באמת יודעים על משכנתא? לעיתים קרובות, ובמיוחד בימים אלו, אנו נתקלים במושגים שונים אודות מדד, ריבית קבועה, משתנה או צמודה, זכאות למשכנתא ועוד שלל מושגים שעלולים לבלבל לא מעט אנשים.

למען האמת, החלטות בנושאי הלוואות בכלל ומשכנתאות בפרט, הם מהנושאים החשובים ביותר שאנו מקבלים במהלך חיינו וההבדל בין החלטה נכונה או מוטעית, יכולה לעלות לעיתים קרובות כסף רב.

לפני הכל, מהי בכלל משכנתא?

משכנתא היא סוג של הלוואה לצורך רכישת דירה, רק שההלוואה הזו היא בדרך כלל גבוהה מאוד ביחס להלוואות אחרות שאנו לוקחים במהלך חיינו ומשך ההחזר על ההלוואה ארוך גם הוא ויכול להגיע במקרים רבים לעשרות שנים. שני התנאים הללו – סכום כספי גבוה והחזר ממושך שנפרס לאורך זמן רב, דורשים מומחיות מיוחדת עם סוג זה של הלוואות ולכן חוקקו חוקים שמסדירים את נושא המשכנתאות והוקמו זרועות בנקאיות שמתמחות במתן הלוואות מסוג זה תוך חישוב הסיכונים וסיכויי ההחזר.

על שום מה משכנתא..?

משכנתא מלשון למשכן. כלומר, בתמורה להלוואה אנו משעבדים את הנכס כבטוחה למלווה (הבנק), כך שכספי ההלוואה שניתנו מגובים בנכס שנרכש. בניגוד למשכון של חפץ (לא ניתן להשתמש בו כל עוד הוא ממושכן), במשכנתא, הלווה רשאי ליהנות מהנכס, כל עוד הוא עומד בתנאי ההחזר שנקבעו מראש.

לדוגמה, אם רכשנו דירה ב-1,500,000 ₪, ולקחנו הלוואה של 600,000 ₪ למשך 20 שנה, במקרה וחלילה לא נוכל לעמוד בהחזרי המשכנתא, הגוף המלווה יהיה רשאי להשתמש בנכס על מנת להשיב לעצמו את החזרי ההלוואה שניתנו – בכפוף לחוק.

המחיר והמורכבות של המשכנתא

כפי שדנו עד כה, מאחר ומדובר על הלוואה המורכבת מתחזיות וסיכונים (החזרים לאורך זמן רב, עלויות גבוהות), עלות הביצוע שלה היא מהגבוהות ביחס לכל הלוואה אחרת והעלויות כוללות הוצאות נלוות כגון:

שמאי – כדי שהגוף המלווה, הבנק, יוכל לשעבד את הנכס בהתאם לגובה ההלוואה שניתנת, יש צורך בהערכת שמאי על מנת להבין כמה בדיוק שווה הנכס. לדוגמה, אם לקחתם משכנתא של 700,000 ₪, הבנק ירצה ערבויות (שווי נכס) בסכום גבוה יותר, כך שגם במקרה של ירידת מחירים, הנכס המשועבד, יכסה את עלויות ההלוואה והעלויות הנלוות במקרה של מימוש חלילה על ידי הבנק.

הוצאות משפטיות – כל משכנתא מלווה במסמכים משפטיים שמטרתם להסדיר את לקיחת ותשלום המשכנתא בסדרה של תרחישים שונים לאורך השנים. גם במקרה הזה, הגוף המלווה דורש בטחונות לכסף שהוא מלווה לכם.

ביטוח חיים – כל מי שלוקח משכנתא, מחויב בביטוח חיים. זה לא שהבנק דואג לבריאותכם, הוא פשוט דואג שגם אם יקרה חלילה משהו, יהיה מי שישלם את ההלוואה. את ביטוח החיים, הלווים מחויבים לבצע ולשלם על כך באופן חודשי. שווה להתעכב בסעיף זה מאחר וניתן לחסוך כסף רב לאורך השנים על ידי השוואת פוליסות ביטוח חיים מחברות ביטוח שונות. תוכלו ללמוד יותר על ביטוח משכנתא במאמר הבא.

ביטוח נכס – אני מניח שכבר הבנתם את התמונה. על מנת לקבל משכנתא, הנכס צריך להיות מבוטח, במקרה של נזק כגון אסון טבע, שריפה או השד יודע מה. הבנק כאמור מפצה על הסיכון שהוא לוקח בנתינת ההלוואה לפרק זמן ארוך על ידי כיסוי הסיכונים שעשויים להתרחש בעתיד גם אם הסיכוי לכך קטן.

כמובן שלכל הלוואה ובכלל זה גם למשכנתא, יש עלויות שתלויות בריבית, אורך הזמן, מסלול וכמובן סכום. לאחר שהבנו את העיקרון שבלקיחת משכנתא, נדון בפרמטרים אלה ואחרים, יזכו להרחבה במאמרים הבאים.

כתבות שעשויות לעניין אתכם

כתיבת תגובה

כתובת הדואר האלקטרוני שלך לא תפורסם. שדות המסומנים ב-* הינם הכרחיים.